隨著昨天清晨廣東中山市發(fā)布調(diào)控限購(gòu)政策，3月以來(lái)全國(guó)啟動(dòng)或升級(jí)限購(gòu)的城市已達(dá)24個(gè)。和往年調(diào)控集中在一二線城市不同，今年調(diào)控已席卷部分三線城市和一些環(huán)一線城市的四線城市。有媒體統(tǒng)計(jì)，河北崇禮、河北保定淶水縣、河北涿州、江西贛州、安徽滁州、浙江嘉善等一些相對(duì)陌生的名字，更是首次登上房地產(chǎn)限購(gòu)政策的歷史舞臺(tái)。
這些現(xiàn)象背后的邏輯是，三四線城市房地產(chǎn)銷(xiāo)售近年來(lái)的不斷升溫。地處南京都市圈的鎮(zhèn)江句容成為江蘇首個(gè)限購(gòu)縣級(jí)市，由于南京“限購(gòu)限貸”導(dǎo)致購(gòu)買(mǎi)力外溢，句容房?jī)r(jià)扶搖直上，每平米已破萬(wàn)，當(dāng)?shù)匾?guī)定非本地戶籍家庭限購(gòu)1套住房。
江蘇大學(xué)管理學(xué)院市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)系主任李文遠(yuǎn)認(rèn)為，由于房?jī)r(jià)走高，購(gòu)買(mǎi)力正從南京向周邊郊區(qū)，從新房向二手房轉(zhuǎn)移。剛需是存在的，主要是南京的過(guò)高房?jī)r(jià)驅(qū)使人們往郊區(qū)轉(zhuǎn)移，如果房子都沒(méi)有了，肯定會(huì)進(jìn)行二手交易。
值得一提的是，此輪三四線城市在加入限購(gòu)大軍的同時(shí)，限購(gòu)、貸款標(biāo)準(zhǔn)的嚴(yán)格度大有向一二線城市看齊的趨勢(shì)。如江西南昌規(guī)定，除九龍湖等兩個(gè)在建新城外，暫停向市區(qū)已有1套及以上住宅的本地戶籍居民出售住宅。
易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)提出，目前三四線城市已逐漸分化為：一部分保持寬松政策以去庫(kù)存為目標(biāo)，另一部分大城市周邊城市則以控房?jī)r(jià)為主。“主要是圍繞三大城市群，尤其是北京、上海、廣州周邊城市進(jìn)行調(diào)控。同時(shí)，對(duì)于其它熱點(diǎn)城市，比如天津周邊、南京周邊城市也在調(diào)控。這體現(xiàn)了一些外來(lái)人口聚集區(qū)域或者一些限購(gòu)城市的外溢需求導(dǎo)入到這些城市，進(jìn)而引起調(diào)控的做法。”
有人將此輪房地產(chǎn)調(diào)控政策概括為三句話：剛需買(mǎi)得起，換房需謹(jǐn)慎，炒房不劃算。整體上看，各地政策均緊緊圍繞“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒”這一定位制定，用管住“炒”，來(lái)保障“住”。從策略上，和前兩輪樓市調(diào)控不同，此次中央并未制定一刀切的統(tǒng)一政策，調(diào)控基本實(shí)行“一城一策”，各地視自身市場(chǎng)情況確定調(diào)控政策的自主性加強(qiáng)，政策正朝精確化管控導(dǎo)向發(fā)展。
國(guó)家金融實(shí)驗(yàn)室理事長(zhǎng)李揚(yáng)在正在進(jìn)行的博鰲亞洲論壇上表示，地方制定政策要遵循幾個(gè)標(biāo)準(zhǔn)：第一，以前是全部統(tǒng)一，現(xiàn)在是一城一策，這是非常好的。每個(gè)城市應(yīng)該做什么事?城市化是要用土地的，用地計(jì)劃要和城市化步調(diào)要一致;第二，地價(jià)占房?jī)r(jià)的比例一定要控制;第三，大規(guī)模減少稅費(fèi);第四，房?jī)r(jià)收入比，這個(gè)地方政府是可以控制的。
財(cái)政部原財(cái)科所所長(zhǎng)賈康提出，應(yīng)逐步形成抑制房?jī)r(jià)過(guò)快增長(zhǎng)的長(zhǎng)效機(jī)制。住房問(wèn)題需要從制度建設(shè)層面去解決配套改革問(wèn)題。房地產(chǎn)市場(chǎng)要想實(shí)現(xiàn)健康發(fā)展，要構(gòu)建基礎(chǔ)性制度，這才能形成長(zhǎng)效機(jī)制?；A(chǔ)性制度建設(shè)不光是住房制度，還要有土地制度、投融資制度以及和住房、不動(dòng)產(chǎn)相關(guān)的稅收制度。
政策雖然是好的，但突然面臨一大波新政落地，難免引發(fā)一些準(zhǔn)備購(gòu)房或者正在購(gòu)房的人的焦慮。針對(duì)此前一些人“吐槽”的因新政付不起首付、“連環(huán)單”引發(fā)違約風(fēng)險(xiǎn)等問(wèn)題，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉說(shuō)，影響確實(shí)存在，但仍在市場(chǎng)可接受的范圍內(nèi)，只要在過(guò)去的交易過(guò)程中不盲目加杠桿，這次政策的影響相對(duì)比較有限。北京317新政最大的影響是賣(mài)一買(mǎi)一型，從35%首付提高到60%，甚至最高有80%的可能性。但北京有非普通住宅和普通住宅的概念定義在里邊。我們也做過(guò)一個(gè)測(cè)算，對(duì)于大部分家庭來(lái)說(shuō)，如果購(gòu)買(mǎi)的是普通住宅，首付影響大概在117萬(wàn)左右，除非是購(gòu)買(mǎi)第二套或購(gòu)買(mǎi)改善性住宅時(shí)強(qiáng)行加大了杠桿，否則對(duì)大部分家庭來(lái)說(shuō)，首付的提高不太可能影響到必須違約的程度。當(dāng)然的確也存在一些個(gè)案，比如家庭年收入50萬(wàn)，月供達(dá)到60萬(wàn)。這種極端的案例事實(shí)上帶有賭博的成份在，所以這波調(diào)控主要影響的還是這部分人群。不能說(shuō)政策是100%完美的，但從目前的政策力度來(lái)看，它對(duì)于大部分剛需和首套改善來(lái)說(shuō)，影響仍在市場(chǎng)可接受的范圍內(nèi)。